Immobilien Vermögen der Deutschen – bei Bedarf wertlos

• Lastenausgleich, Sanierungspflichten und der Fiskus als Gläubiger, von Dr. Johannes Fiala, PhD, RA, MBA Finanzdienstleistungen (Univ.), MM (Univ.), Geprüfter Finanzberater und Anlageberater (A. F. A.), Bankkaufmann – und Dipl. Math. Peter A. Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathematik, Aktuar DAV, öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt am Main.

#München, Mai 2026

Die richtigen Fragen – und die unbequemen Antworten

Wer sich heute mit dem Schutz von Immobilienvermögen befasst, stellt meist bereits die richtigen Fragen. Was fehlt, sind die vollständigen Antworten. Man informiert selektiv, für eigene Ziele. Das dominierende Thema ist die Angst vor staatlichem Zugriff auf #Immobilienvermögen. »Ich besitze viel, aber mir gehört nichts« – treffender lässt sich die Funktion des Grundbuchs kaum zusammenfassen. Es schützt nicht das Vermögen des Eigentümers, sondern weist aus, wem ein Grundstück gehört und wo ein Gläubiger zugreifen kann.

Die Schutzstrategie aus dem #Volksmund – und was sie wirklich taugt

Mehrfach empfohlen wird, Abteilung III des Grundbuchs präventiv mit eigenen Grundschulden zu befüllen. Die Logik: wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Gegen private Gläubiger stimmt das sogar. Gegen den Staat nicht. Wer 1952 klug vorgesorgt hatte, schaute trotzdem in die Röhre.

Der Gesetzgeber konstruierte die Hypothekengewinnabgabe als öffentliche Last (Paragraph 111 #Lastenausgleichsgesetz) – kein Grundbucheintrag, aber gesetzlicher Vorrang nach Paragraph 10, Absatz 1, Nummer 3, #ZVG, Rangklasse 3, vor allen privaten Grundschulden (Rangklasse 4). Das ist kein #Naturgesetz, sondern #Gesetzgebung. Und es kann wiederholt werden.

Die Stiftung schützt – aber nicht die Immobilie in Deutschland

Eine Familienstiftung schützt Privatvermögen – aber nicht das Objekt, das sie selbst hält, wenn dieses eine #Immobilie in Deutschland ist. Immobilien sind »Vermögen auf dem silbernen Tablett«: vollerfasst im Grundbuch, digital neu bewertet (Grundsteuererklärung 2022), mehrfach belastet. Die Belastungen kumulieren: Grundsteuer ohne gesetzliche Obergrenze, #GEG #Sanierungspflichten (65 Prozent erneuerbare Energie ab 2026), EU EPBD Fristen bis 2050. Wer eine #Stiftung gründet und ihr die belastete Immobilie überträgt, hat das Problem lediglich verlagert – die Abgabenlast folgt dem Objekt, nicht dem Mantel.

Wann muss ich reagieren – wenn das Gesetz kommt?

Das Bundesverfassungsgericht schützt den Bürger nur bis zur formellen Einbringung eines Gesetzentwurfs im Bundestag (Bundesverfassungsgericht 2 Beschlussvorlage 14/02, 7. Juli 2010) – ab diesem Zeitpunkt gilt der Vertrauensschutz als »in Frage gestellt«. 1952 griff der Gesetzgeber sogar 4 Jahre zurück – auf den 21. Juni 1948 – und das Bundesverfassungsgericht billigte es (Bundesverfassungsgericht 8, 155). Wer auf den Bundestagsbeschluss wartet, wartet zu lang. Ein Wegzug ins Ausland bringt rein nichts – die Immobilie bleibt zurück.

Der Staat als Gläubiger – eine Kategorie für sich

Das #Finanzamt vollstreckt auf Basis des Steuerbescheids, ohne Urteil, ohne Gericht (Paragraphen 249 fortfolgend Abgabenordnung). Vermögensverschiebungen ficht es per Duldungsbescheid an (Paragraph 191 Abgabenordnung) – ein Verwaltungsakt, kein Klageverfahren. Private Gläubiger müssen erst ein vollstreckbares Urteil erwirken. Asset Protection Gestaltungen, die einen privaten Gläubiger ausmanövrieren, schützen nicht vor dem Fiskus – und nicht vor dem Insolvenzverwalter (Paragraph 133 Insolvenzordnung, 10 Jahre Rückwirkung).

3 Bedrohungen, 1 #Objekt – das #Klumpenrisiko

Wer 70 bis 90 Prozent seines Vermögens in deutschen Immobilien hält, trägt ein Klumpenrisiko: #Inflationsdruck durch Staatsschulden mindert Kaufkraft auf Nominalwertbasis; steigende Sozialabgaben bei sinkenden Leistungen; #Energiepolitik, die Kosten verteuert und Wirtschaftsleistung mindert. Der sogenannte Eckrentner mit 45 Beitragsjahren darf künftig real netto mit rund 950 Euro rechnen. Wie das Sprichwort sagt: »Armut schändet nicht.«

Was zu tun ist – bevor andere entscheiden

Der Staat greift dort zu, wo er die meisten leicht erwischt: bei denen, die tun, was die meisten tun – behördlich registriert, oft staatlich gefördert oder empfohlen – und dabei unvorbereitet meinen, das müsse dann schon das Richtige sein. Die Alternative ist geopolitische Streuung: #Substanzwerte und #Produktivkapital in mehreren #Rechtssystemen und #Währungsräumen. Die Fragen, die sich viele Immobilieneigentümer heute stellen, sind die richtigen. Es bleibt der rechtzeitige Schritt zur Rechtsberatung – bevor ein Gesetzentwurf eingebracht wird.

Kanzlei Dr. Johannes Fiala …

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